微村务
南江县农村“房地一体”宅基地和集体建设用地使用权确权登记的具体问题解析
一、分阶段处理农民集体经济组织成员超面积问题。农村集体经济组织成员经过依法批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记，结合第三方测绘机构公示数据，若建房占地实际面积未超过批准面积的，按照测绘机构公示数据确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，可按下列时间阶段予以处理:
1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记，出具《南江县农村宅基地及房屋确权登记审批表》（附件6）。
2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农民集体经济组织成员建房占用的宅基 地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用宅基地或历史上因接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过宅基地面积标准的，但符合土地利用总体规划和村镇规划的，按照批准面积予以确权登记，将超出的宅基地和房屋面积在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明该不动产宗地面积、批准面积、超占面积、建筑面积（含宅基地超占部分上对应的建筑面积），超占部分待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按四川省人民政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
二、坚持“一户一宅”原则。按照法律法规相关规定，在开展农村“房地一体”确权登记时，必须坚持 “一户一宅”原则，原则上确权登记到“户”，并以户为单位，户内所有家庭成员都在“不动产权利人”一栏进行登记。宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，只要“户”中还有其他成员，批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权，可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员，按照《中华人民共和国民法典》继承的相关规定办理。村民在本集体经济组织拥有两处或两处以上宅基地（含建新拆旧应拆未拆）,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划要求的,由农民自行选择其户籍所在地的一处宅基地进行确权登记。除因继承、法院判决等合法原因取得多处宅基地外，只对一处依法批准的房屋进行登记发证。
三、依法确定非本农民集体经济组织成员合法取得的宅基地使用权。
1.非本农村居民集体经济组织成员因重点工程建设、易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等依法批准异地建房的,按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，可凭相关批文和权属证明文件依法申请新建农房确权登记,但需在权属证书上注明“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。
2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，按实际使用面积予以确权登记，并出具《南江县农村宅基地及房屋确权登记审批表》（附件6）；1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超面积的在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，超占部分房屋待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按四川省人民政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。非本农村居民集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地的，在确权登记时应在登记簿和权属证书附记栏中注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
四、依法维护农村妇女和进城落户农村居民的宅基地权益。
农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
农村居民原为集体经济组织成员因农转非、上学、服现役、结婚等户口迁出的非农业户口居民且房屋在迁出后未改扩建、翻建、新建的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权，由该集体经济组织出具证明并公示15天无异议的，可依法办理不动产权登记，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明:“该权利人已进城落户，转为非农业户口”。
五、对无权属来源材料或权属来源材料不全的处理。
宅基地及地上房屋权属来源的确认。农村村民依批准建房的，相关审批文件作为权属来源确认的依据，对于无权属来源材料或权属来源材料不全的按以下意见处理：
对于历史原因没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，符合土地利用总体规划的，在权利人符合宅基地申请条件且能满足登记原则的前提下，本着尊重历史，面对现实，实事求是的原则，由村民小组、村委会(社区)、镇人民政府（街道办事处）负责，通过“三级确认”的方法，解决对符合宅基地使用条件但无用地审批手续或审批手续不全的宅基地使用权和房屋所有权的问题。“三级确认”的程序，按照“村（居）民申请→村民小组认可→村集体经济组织或村委会（社区）初审→镇人民政府（街道办事处）审批”的程序进行。由权利人提出申请，经“三级确认”出具《南江县农村房地一体不动产登记审批表》（附件5），由村民小组、村集体经济组织或村委会（社区）对宅基地使用权人、面积、建成时间、四至范围等进行确认，审查属实并公告期30天无异议，可作为农村宅基地使用权及房屋所有权的权源证明材料。
六、有下列情形之一的,不动产登记机构不予登记或暂缓登记。
涉及下列情形之一的，不得予以确权登记或暂缓登记：
1.严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承或受遗赠、生效法律文书外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。房屋主体结构之外的厨房、厕所和院坝等生产生活附属设施可调查为集体建设用地；
2.严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买或违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理；
3.农村宅基地使用权或房屋权属存在争议（含房屋共有权人有异议的）未经依法依规处理或无处理结果或正在处理的，暂缓受理；
4.不能提供合法有效的宅基地权属来源材料、身份证明及其他申请材料的或提供申请材料与事实不符的或未提供“三级确认”审批表的，不予受理；
5.土地、房屋权利被司法机关、行政机关等依法征收、查封、没收等形式限制的或被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理；
6.以兴办“乡镇企业”、“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设的，不予受理；
7.“以租代征”使用农民集体土地进行非农业建设的，不予受理；
8.不符合土地利用总体规划，占用基本农田的，不予受理；
9.违法占有集体土地建造农村住宅且未处理完成的，不予受理；
10.非法出售房屋后再建的房屋，不予受理；
11.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。
12.法律法规规章和政策规定不予登记的其他情形。
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